Algemeen
Airbnb biedt op internet de gelegenheid om privé-accommodaties, zoals vakantiewoningen, huizen en appartementen te huur aan te bieden en te boeken. Inmiddels wordt hiervan in meer dan 190 landen gebruik gemaakt en wordt accommodatie aangeboden in meer dan 33.000 steden. In 2015 boekten 575.000 toeristen via Airbnb een kamer, appartement of huis in Amsterdam. Gemiddeld sliepen de toeristen iets meer dan drie nachten in deze stad; de groep waarmee zij kwamen was gemiddeld 2,5 personen groot. Een dergelijk groot aantal mensen dat neerstrijkt in Amsterdam leidt ontegenzeggelijk tot overlast. De vraag is wat omwonenden, verhuurders of de gemeente hiertegen kunnen doen. Hieronder bespreek ik enkele uitspraken die hierop antwoord geven.
Regels en wetgeving
Gerechtshof Amsterdam, 10 september 2013: het binnen een VVE tegen betaling aan toeristen in gebruik geven van een als woning bestemd appartement voor een korte periode, bijvoorbeeld via Airbnb, is bedrijfsmatige exploitatie en dus niet toegestaan. Een VVE kan op basis van deze uitspraak appartementseigenaars aanspreken indien zij, zonder toestemming, hun woning via Airbnb verhuren. Op grond van deze uitspraak is verhuur via Airbnb binnen een VVE in beginsel niet toegestaan en kan een VVE hier dus tegen optreden.
Rechtbank Amsterdam, 8 mei 2015: In de huurovereenkomst staat dat onderverhuur niet is toegestaan, met daaraan verbonden een boetebepaling. Huurder verhuurt zijn (sociale) huurwoning via Airbnb toch onder aan toeristen. De rechter ontbindt de huurovereenkomst, veroordeelt de huurder tot betaling van de gemaakte onderzoekkosten van € 6.500,-, administratiekosten van € 3.000,-, buitengerechtelijke kosten van € 875,-, contractuele boeten van € 7.500,- en proceskosten van € 3.000,-. Kortom, de huurder moet bijna € 21.000,- aan de verhuurder betalen; bovendien kan hij op zoek naar een andere woning.
Gerechtshof Amsterdam, 28 januari 2014: in het geval van illegale onderverhuur, zoals bijvoorbeeld bij Airbnb-verhuur het geval kan zijn, kunnen verhuurders, mits aangetoond kan worden dat de verhuurder kosten maakt om verboden onderhuur tegen te gaan (en derhalve schade lijdt), winstafdracht vorderen. Dit houdt dus in dat een verhuurder, onder omstandigheden, de winst die een onderverhuurder maakt met de verhuur via Airbnb, van de onderverhuurder kan vorderen.
Regels Gemeente Amsterdam
De gemeente Amsterdam staat het onder bepaalde voorwaarden toe een woning te verhuren via Airbnb. Hiervoor gelden echter wel strenge regels. De eigenaar moet zelf in de woning wonen, verhuur mag niet langer dan twee maanden per jaar, er moet belasting worden betaald, de woning moet brandveilig zijn, er mag niet aan meer dan vier personen tegelijkertijd worden verhuurd en er mag geen overlast zijn voor omwonenden.
Indien in strijd met het bovenstaande wordt gehandeld, loopt de eigenaar het risico op boetes van
€ 12.000,- tot 18.500,-. Indien een eigenaar bijvoorbeeld zijn woning aan toeristen verhuurt en elders woont, is sprake van onttrekking van de woning aan de woonbestemming, zonder dat daarvoor een vergunning is verleend. Dat is in strijd met de Huisvestingswet. Het gemeentebestuur kan in zulke gevallen een boete opleggen aan de overtreder. De Afdeling Bestuursrecht van de Raad van State heeft op 7 oktober 2015 een eigenaar bijvoorbeeld veroordeeld tot betaling van een boete van € 12.000,- omdat op grond van het vorenstaande sprake was van hotelmatige verhuur van woonruimte.
Splitsingsakte Vereniging van Eigenaren
De verhuurder moet niet alleen voldoen aan de gemeentelijke regels, maar ook bijna altijd toestemming vragen voor tijdelijke verhuur voor bijvoorbeeld Airbnb, vakantieverhuur en short stay aan de Vereniging van Eigenaren. Bijna altijd staat in de splitsingsakte dat de appartementen een woonfunctie hebben. Vakantieverhuur aan toeristen wordt beschouwd als commerciële verhuur en dat is op basis van de woonfunctie in strijd met de splitsingsakte. Als de appartementen dus een woonbestemming hebben, is toestemming van de Vereniging van Eigenaren altijd nodig. Dit is de afgelopen jaren al een aantal maal bevestigd in rechterlijke uitspraken.
Huishoudelijk reglement Vereniging van Eigenaren
In het huishoudelijk reglement worden binnen de Vereniging van Eigenaren bindende afspraken gemaakt over bijvoorbeeld het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes en geluidsoverlast. Bij dit laatste kan worden opgenomen dat het bijvoorbeeld na 23.00 uur niet is toegestaan versterkte muziek ten gehore te brengen boven een bepaalde geluidswaarde. Met een door de Vereniging van Eigenaren vastgesteld huishoudelijk reglement kan dan worden opgetreden tegen overlast. Want niet alleen de eigenaar is gehouden aan het huishoudelijke reglement, maar ook zijn bezoekers en gasten.